Incidencia del Covid-19 en los contratos de arrendamiento de local de negocio

Desde que se declaró el Estado de Alarma en España a causa del Covid-19, los operadores jurídicos hemos sido consultados acerca de la posibilidad de incumplir, suspender, adaptar o resolver todo tipo de contratos, y especialmente, los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio.

Sobre este particular, las preguntas mas frecuentes han sido: ¿Puedo dejar de pagar la renta del contrato de arrendamiento? ¿Tengo que seguir girando la renta a mi arrendatario? ¿Puedo incumplir los plazos de entrega de una obra de edificación o de un contrato de suministro? ¿Puedo dejar de pagar las cuotas del préstamo? ¿Puedo declarar vencido anticipadamente un préstamo en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas?.

Implicación del Covid-19 en los contratos

Las consecuencias económicas de la declaración de estado de alarma son aún imprevisibles a medio y largo plazo,  pero a corto ha provocado ya el cierre al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones indicadas en el artículo 10 del RD 463/2020,  durante el tiempo que permanezcamos en tal situación.

Por este motivo, ante el escenario de incertidumbre en el que nos encontramos actualmente, adquieren relevancia dos figuras jurídicas, como son: el caso fortuito o fuerza mayor, y la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus.

En primer lugar, los  artículos 1.105, 1.182, 1.184 y 1.258 del Código Civil, establecen que el caso fortuito y la fuerza mayor suponen la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida de cumplir las prestaciones pactadas.

La cláusula rebus sic stantibus

Por otro lado, la alteración sobrevenida de las circunstancias o cláusula rebus sic stantibus, tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, salvo cuando no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones.

No obstante, la cláusula rebus no es en absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales, oficinas, alquiler de temporada etc y habría de verse caso por caso.  Dichos contratos se rigen principalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato con un amplio margen de disposición a las mismas, por lo que habrá que estar en cada supuesto a los pactos individuales incluidos en el contrato, analizando su clausulado de forma exhaustiva.  Habrá que atender por ejemplo a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de asunción de riesgo, que en su conjunto en relación con la antedicha cláusula resultan complejos de analizar.

Por tanto, se puede decir que ambas figuras son las excepciones admitidas en Derecho respecto alas obligaciones procedentes de los contratos y, por ese motivo, pueden resultar de transcendental importancia a la hora de salvaguardar los derechos de las partes afectadas ante una situación totalmente excepcional como la que estamos viviendo.

¿Qué pasará cuando se levanten las medidas excepcionales?

Sentado lo anterior, creemos que es previsible que, tras el levantamiento de las medidas excepcionales adoptadas en la situación del Estado de Alarma, la situación económica provocada por las medidas tomadas por el COVID-19, origine conflictos entre arrendadores y arrendatarios en cuanto al plazo de pago e importe de renta y resoluciones unilaterales de contratos de arrendamiento, en particular, de uso distinto de vivienda, de locales comerciales, establecimientos hoteleros, ocio y restauración.

Esta situación comportará de nuevo el debate ya planteado tras la crisis económica del 2008, entre el principio “Pacta Sunt Servanda” – “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos” (art 1.191 Cc,)- versus la aplicación de la cláusula “Rebus Sic Stantibus” (“RSS”), que permitiría la modificación de estipulaciones de los contratos, incluso su resolución, ante la alteración de las circunstancias económicas que los motivaron.

Acuerdos para suspender temporalmente el contrato

En cualquier caso, siempre se puede valorar por ambas partes, un posible acuerdo por el que se consensúe una suspensión temporal del contrato en cuanto a plazos, penalidades y exigencia de responsabilidades, incorporando incluso acuerdos equitativos sobre el reparto del riesgo o contingencia económica durante un plazo concreto.

Estos acuerdos tendrían la ventaja de evitar situaciones de confusión contractual, como por ejemplo, supuestas condonaciones o aplazamientos esporádicos o temporales que pudieran considerarse como “actos propios” y, en definitiva como novaciones tácitas del contrato de arrendamiento aportando la seguridad de un marco jurídico escrito, expreso y claro.

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