¿QUE MÁS ESCONDÍAN LOS BANCOS EN LAS ESCRITURAS DE HIPOTECA?
Tras las problemáticas generadas por las “cláusulas suelo”, donde las entidades financieras escondían límites mínimos al tipo de interés que las beneficiaban y perjudicaban al consumidor, o tras la cuestión relativa a los gastos hipotecarios, donde se imponía por parte del banco el pago total de gastos de unas cuestiones que a todas luces les beneficiaban a ellos y, por tanto, fueron quienes debieron abonarlo, al menos parcialmente, existen otras cláusulas que, salvo que un Juez se pronuncie al respecto perjudicarán al consumidor.
Algunas de estas cláusulas que se incluían, sin conocimiento real del hipotecado son la de vencimiento anticipado y la de interés de demora. Ambas no son nulas o abusivas per se, pero sí lo serán si tienen ciertas características.
Si bien, antes de hablar de que estas cláusulas puedan ser nulas, es necesario hablar de que son cada una. La primera, la conocida como cláusula de vencimiento anticipado o resolución anticipada es una cláusula incluida en la práctica totalidad de los préstamos hipotecarios. En ella el banco se habilita a sí mismo a poder proceder, con un solo impago de una cuota hipotecaria (dos o tres en otros casos) a “ejecutar” la hipoteca. En conclusión, con un solo impago de una cuota hipotecaria el banco podría llegar a quitarnos nuestra casa a través de un proceso de ejecución gracias a la propia escritura notarial de préstamo hipotecario, cuyos gastos, por cierto, nos hizo pagar.
En cuanto a la validez o posible nulidad de dicha cláusula, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 14 marzo 2013 aborda la cuestión, estableciendo, en resumen que será necesario un incumplimiento de carácter suficientemente grave. Esa sentencia ha sido incorporada a nuestro Ordenamiento Jurídico por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que modifica el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exigiendo el impago de al menos tres mensualidades para que pueda instarse la ejecución hipotecaria. En un sentido similar encontramos, la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, nº 705, de 23 de diciembre de 2015. Además, esta cláusula suele incluir un amplio catálogo de supuestos donde la entidad también podría intentar quitarnos nuestro inmueble, algunos muy arbitrarios.
En segundo lugar, encontramos la cláusula de demora o de intereses de demora. Esta cláusula consiste en que si un mes concreto, por cualquier cuestión queda impagada una cuota de la hipoteca, además del dinero que habitualmente ya se abona al banco, es decir, lo que nos prestó (capital), el precio o beneficio que saca el banco de ello (interés ordinario), además deberemos pagar una penalización al banco por ello (interés de demora). Es necesario recordar que hace no muchos años estos intereses podían llegar al 20% o 25%, una cuantía nada despreciable, que en caso de tener “una mala racha” podría suponer que en unos meses tuviéramos que pagar al banco cuantías muy considerables.
En este caso, la validez de dicho interés fue clarificada ya por el Tribunal Supremo en distintas sentencias, son de reseñar la de 18 de Febrero de 2016 o la de 3 de Junio de ese mismo año. Sin intención de extendernos más, basta decir que si el interés pactado es superior en 2 puntos el que se pactó como interés ordinario (o remuneratorio), el interés de demora será nulo. A título de ejemplo, si tenemos pactado un interés remuneratorio u ordinario de 4, todo lo que exceda ese número más otros dos puntos, es decir, más de 6, será un interés de demora nulo.
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